Un chiffre continue de circuler dans les blogs de création d'entreprise : un entrepôt JAFZA à partir d'environ 48 000 AED par an. C'est faux. Aux tarifs réels de la Jebel Ali Free Zone, ce montant n'achète absolument pas un entrepôt sous douane. Il vous donne accès à un espace de bureau. Alors, avant de choisir un bureau JAFZA ou un entrepôt JAFZA, il est utile de consulter l'échelle réelle des installations et le coût de chaque échelon en 2026.
Ce guide passe en revue chaque niveau d'installation JAFZA, du flexi-desk à l'entrepôt sous douane. Pour chacun, vous obtenez la taille réelle, le coût annuel indicatif et le quota de visas qu'il débloque, car à JAFZA, vos locaux et vos effectifs évoluent de concert. Les chiffres proviennent des pages d'installations de JAFZA et des baux que notre équipe a signés et renégociés pour des clients. Si vous évaluez encore la zone elle-même, une vue d'ensemble plus large se trouve dans notre hub de création d'entreprise JAFZA.
Points clés à retenir
| Facility | Approx. Visa Quota |
|---|---|
| Flexi-desk | 1 to 3 visas |
| Private office | Scales by area, roughly 1 visa per 9 sq m (80–100 sq ft) |
| 500 sqm warehouse | 15 to 20+ visas |
| Large industrial plot | 50+ visas |
Les chiffres sont indicatifs pour 2026 et varient en fonction des disponibilités et des spécifications des unités. Confirmez les tarifs actuels auprès du service de location de JAFZA ou lors d'une consultation avant de signer.
Existe-t-il vraiment un entrepôt JAFZA pour 48 000 AED ?
Non. Nous le disons clairement car c'est la question que se posent la plupart des entreprises de négoce de marchandises. Le plus petit entrepôt pré-construit de JAFZA est une Unité Industrielle Légère de 313 m². Selon la page des entrepôts de JAFZA, les unités aménagées vont de 313 m² à 670 m², et le stock plus large s'étend jusqu'à 1 110 m². Une petite unité sous douane commence réellement à environ 125 000 AED par an, et les annonces immobilières actuelles placent les petits entrepôts aménagés entre 200 000 AED et 280 000 AED et plus.
Alors, d'où viennent les 48 000 AED ? C'est une estimation de blog sur la création d'entreprise qui n'a jamais correspondu aux prix de JAFZA. Aux tarifs réels de JAFZA, 48 000 AED vous donnent un petit bureau privé, pas un espace de stockage. Publier un chiffre inférieur déformerait les prix de la zone d'un facteur de trois à cinq. Nous préférons vous donner la véritable échelle, puis vous aider à choisir le bon échelon.
Les quatre niveaux d'installations JAFZA en un coup d'œil
JAFZA loue des locaux selon une échelle. Chaque échelon supérieur offre plus d'espace et un quota de visas plus important. Voici la liste honnête pour 2026 pour une entreprise de marchandises ou de négoce.
| Facility | Typical Size | Indicative Annual Cost | Visa Quota | Best For |
|---|---|---|---|---|
| Flexi-desk / smart-desk | Shared workstation, JAFZA One | From ~AED 15,000 | Up to 2 | Traders who book goods through the port but store nothing on site |
| Serviced / business-centre office | Small fitted unit | ~AED 35,000 to 60,000 | ~3 to 5 | Small back-office teams that want a turnkey space |
| Standard private office | From ~27 sqm, scaling up | From high-AED 30,000s into six figures | ~1 per 9 sqm | Growing trading and admin teams |
| Bonded warehouse (LIU) | From 313 sqm | From ~AED 125,000 | 15 to 20+ on larger units | Storage, distribution and light manufacturing |
Le modèle est plus important que n'importe quel prix. Vous ne choisissez pas une installation JAFZA uniquement en fonction de la surface au sol. Vous la choisissez en fonction des marchandises que vous déplacez et de l'équipe que vous devez parrainer, puis vous confirmez l'unité qui répond à ces deux exigences.
Flexi-desk JAFZA : le point d'entrée et son coût
Un flexi-desk, parfois appelé smart-desk, est un poste de travail partagé à JAFZA One. Il satisfait à la règle de présence physique, vous donne une adresse professionnelle et un accès aux salles de réunion, et débloque jusqu'à deux visas. Le coût est d'environ 15 000 AED par an.
C'est la bonne option pour un importateur ou un réexportateur qui achemine des marchandises via le port de Jebel Ali mais ne garde aucun stock sur place. Si vous hésitez entre un desk et une unité privée, les compromis sont les mêmes que ceux abordés dans notre guide sur le flexi-desk à Dubaï. L'inconvénient est simple : un flexi-desk ne peut pas gérer un véritable entrepôt. Tentez de gérer une activité d'entreposage depuis un desk et vous serez contraint de chercher de l'espace en catastrophe en milieu d'année.
Espace de bureau JAFZA : d'une unité de 27 m² à un étage complet
Au-delà du flexi-desk, JAFZA loue des bureaux privés dédiés. Ils sont principalement situés dans les tours JAFZA One, à côté de l'axe principal de la zone, et sont livrés non meublés afin que vous puissiez les aménager selon votre propre agencement. JAFZA louera n'importe quoi, d'une seule unité à un étage ou un bâtiment entier.
Les bureaux dédiés commencent à environ 26,88 m² et augmentent progressivement pour atteindre environ 50, 100 et 200 m² et plus. Points de référence utiles :
- Une unité de 27 m² convient à un bureau de trading de deux à trois personnes.
- Une unité de 50 à 100 m² convient à un petit service administratif et comptable.
- Une unité de 200 m² peut accueillir un étage de bureau complet pour une PME.
Le nombre qui importe plus que la surface au sol est le quota de visas que chaque taille débloque. Choisissez le bureau en fonction des effectifs que vous devez parrainer au cours des 18 prochains mois, puis confirmez l'unité. Cet ordre vous évitera de relouer en milieu d'année. Les tarifs moyens des bureaux varient en fonction des disponibilités, traitez-les donc comme indicatifs et vérifiez les tarifs actuels auprès du service de location de JAFZA avant de signer.
Choose the Right JAFZA Facility Before You Sign a Lease
Our JAFZA specialists will compare your business requirements, expected headcount, storage needs, and budget to recommend the most cost-effective facility—whether that's a flexi-desk, private office, or bonded warehouse.
Entrepôts JAFZA : LIU, parcs logistiques et entreposage frigorifique
JAFZA propose des entrepôts depuis 1980, et le stock est conçu pour des opérations de marchandises sérieuses. Les unités sont isolées thermiquement, équipées d'espaces de bureau, et supportent une charge au sol de 5 tonnes par mètre carré, des hauteurs sous gouttière de 6 à 12 mètres, des quais de chargement, des rampes et une vidéosurveillance 24h/24 et 7j/7. Ce que vous payez est un espace sous douane, adjacent au port, et non un supplément de flexi-desk.
Unités Industrielles Légères (LIU)
Les LIU constituent le niveau pour petites entreprises, de 313 m² à 619 m², avec une puissance de 10 kW à 74 kW. Elles commencent à environ 125 000 AED par an, et les unités aménagées dans les annonces actuelles atteignent 200 000 à 280 000 AED et plus. Une opération à forte consommation électrique paie pour améliorer l'allocation de puissance, ce qui n'est pas bon marché.
Parcs logistiques et Jafza Gateway
Pour des besoins plus importants, les parcs multi-locataires évoluent rapidement. Le Jafza Logistics Park Phase 2 offre 16 unités et 46 112 m² d'espace louable. Jafza Gateway propose 187 unités de 325 m² à 2 475 m², avec une proximité directe du port, de l'aéroport, du rail et des autoroutes. Les tarifs ici atteignent les six et sept chiffres élevés par an.
Entreposage frigorifique
Les unités à température contrôlée affichent une prime nette par rapport aux LIU sèches de même taille, en raison de l'isolation, de l'alimentation électrique et de la charge de réfrigération. Elles conviennent aux opérateurs des secteurs alimentaire, pharmaceutique et agricole, qui sont déjà tous regroupés à JAFZA.
Combien de visas chaque installation JAFZA permet-elle d'obtenir ?
C'est le lien que les concurrents ignorent, et c'est celui qui détermine votre installation. À JAFZA, le quota de visas est lié à l'unité que vous louez. Pas de bail, pas de visas, et la croissance signifie une unité plus grande.
| Facility | Indicative Visa Quota | Rule Applied |
|---|---|---|
| Flexi-desk | Up to 2 | Fixed by package |
| Private office | ~1 visa per 9 sqm | Area-based (27 sqm ≈ 3, 90 sqm ≈ 10, 200 sqm ≈ 22) |
| Warehouse (LIU+) | 15 to 20+ on ~500 sqm; 50+ on large plots | Case by case, assessed on operational need |
Pour les bureaux, la règle est d'environ un visa pour 9 m² de surface louée. Les entrepôts sont plus généreux par personne, car le stockage nécessite moins de personnel, ainsi une unité de 500 m² pour 15 à 20 visas correspond à environ un visa pour 25 à 33 m². Les quotas pour les petits bureaux et les flexi-desks sont effectivement fixes. Le quota d'entrepôt est l'endroit où JAFZA évalue votre activité réelle, il y a donc une marge pour justifier les effectifs liés à des opérations authentiques. Le compromis complet entre un bureau, un office et un entrepôt, Quota de visas : Flexi Desk contre Bureau contre Entrepôt, est un article séparé.
Les coûts qui s'ajoutent au loyer de l'entrepôt
Le loyer est la première ligne du budget d'un entrepôt, pas la totalité. Quelques coûts d'installation s'y ajoutent, et ce sont ceux que les locataires d'entrepôts ont tendance à oublier.
- Dépôt de garantie remboursable : généralement plusieurs mois de loyer, bloqués pour la durée du bail.
- Frais de service et maintenance des parties communes de l'unité.
- Approbation de sécurité incendie de la Défense Civile pour tout aménagement, rayonnage ou mezzanine.
- Rayonnages et étagères, un véritable coût en capital que le devis de loyer n'inclut jamais.
- Mises à niveau de puissance, car chaque LIU est livrée avec une allocation fixe en kW qu'une opération à forte consommation dépassera.
Une spécificité de JAFZA est incluse dans le bail : transformer une zone de stockage en espace de bureau nécessite un consentement écrit et entraîne un loyer supplémentaire, vous ne pouvez donc pas aménager discrètement un bureau à l'intérieur de votre entrepôt.
Ce sont les coûts des locaux, ceux liés à l'espace lui-même. La licence, la carte d'établissement, les visas, l'audit et le budget complet de la première année de l'entreprise sont une question distincte, détaillée ligne par ligne dans Coût de Création d'Entreprise JAFZA 2026 : du Flexi-Desk à l'Entrepôt.
L'erreur d'installation la plus courante, et un client qui l'a corrigée
La seule erreur la plus courante est de suracheter de l'espace. Un fondateur ayant des besoins importants en stockage examine une unité de 600 m², imagine une croissance future et signe, puis fonctionne à moitié capacité pendant deux ans tout en payant le plein loyer, les frais de service et un dépôt pour un espace qu'il n'occupe pas. À JAFZA, où une petite LIU représente déjà un engagement à six chiffres, un surdimensionnement d'un niveau peut signifier 80 000 à 120 000 AED par an de coût inutile.
Un client de distribution régionale est venu nous voir alors qu'il louait déjà une LIU de 600 m² qu'il avait signée à la hâte. Un an plus tard, ils n'en utilisaient à peine que la moitié. Leur stock était léger mais volumineux, la solution était donc la hauteur, et non la surface au sol. Au moment du renouvellement, nous les avons transférés dans une unité de 313 m² de taille adaptée avec des rayonnages grande hauteur appropriés qui contenaient le même inventaire, et nous avons renégocié les termes. L'unité plus petite et les rayonnages ont réduit leurs coûts d'installation de bien plus de 100 000 AED par an, sans perte de stockage et avec le même accès sous douane, côté port. L'adaptation de la taille d'une installation JAFZA est l'une des démarches les plus rentables que nous effectuons pour une entreprise de marchandises, précisément parce que le loyer est si important.
JAFZA, Dubai South ou DIP : quelle zone convient à vos marchandises
JAFZA n'est pas toujours l'endroit le moins cher pour stocker des marchandises, et ce n'est pas censé l'être. Trois éléments justifient sa prime, et ils ne s'appliquent qu'à la bonne chaîne d'approvisionnement.
| Zone | Best For | Facility Note |
|---|---|---|
| JAFZA (Jebel Ali) | Sea freight and re-export through Jebel Ali Port | Customs-bonded, VAT designated zone, on-site customs, deep warehouse infrastructure. Premium justified if goods move by sea. |
| Dubai South (DWC) | Air cargo, aviation and e-commerce fulfilment | Beside Al Maktoum Airport, also a designated zone, often cheaper, but air-led not sea-led. |
| DIP (Dubai Investment Park) | Cheap, plain dry storage | Mainland mixed-use district. No free-zone bonded or designated-zone VAT benefit, no port-side customs. |
Le choix est donc simple. Si votre chaîne d'approvisionnement passe par le port de Jebel Ali par voie maritime, la prime de JAFZA est rentabilisée par un espace sous douane en bord de quai. S'il s'agit de fret aérien, regardez du côté de Dubai South. Si vous avez seulement besoin d'un stockage sec bon marché sans exigence de douane, DIP est l'option la moins chère. La comparaison complète entre les zones, Entrepôt en zone franche à Dubaï (JAFZA, DIP, DSO), est un article séparé.
Comment choisir votre installation JAFZA
Decision checklist
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Nous avons loué tous les niveaux de JAFZA et redimensionné des baux d'entrepôts en activité qui ont permis à nos clients d'économiser six chiffres par an. Indiquez-nous votre volume de marchandises et le plan de votre équipe, et nous modéliserons l'installation, le quota de visas et le coût réel de la première année avant que vous ne signiez quoi que ce soit. Réservez une consultation gratuite via le +971 52 233 0011 (appel ou WhatsApp) ou connect@best-solution.ae.
