هل تملك شقة في دبي، أو على وشك شراء واحدة؟ لقد ولت القاعدة التي كانت تحدد ما إذا كان عقارك يمكن أن يكسبك الإقامة في UAE. في 1 مايو 2026، ألغت دائرة الأراضي والأملاك في دبي الحد الأدنى لقيمة العقار البالغ 750,000 درهم إماراتي للمالكين المنفردين للحصول على تأشيرة المستثمر العقاري لمدة عامين. الآن، يفتح استوديو في قرية جميرا الدائرية أو شقة بغرفة نوم واحدة في دبي الجنوب نفس الباب الذي كان يتطلب عقارًا بقيمة 750,000 درهم إماراتي أو أكثر.
هذا التغيير الوحيد يجعل التأشيرة في متناول المشترين من الطبقة المتوسطة، وأصحاب العقارات لأول مرة، والمستخدمين النهائيين الذين كانوا مستبعدين من قبل. إليك ما تغير، ومن المؤهل الآن، وكيف تختلف هذه التأشيرة عن التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات (الجزء الذي يخطئ فيه معظم الناس)، والمستندات والرسوم والجداول الزمنية ذات الصلة.
ما الذي تغير في قواعد تأشيرة مستثمر عقاري في دبي؟
في 1 مايو 2026، ألغت دائرة الأراضي والأملاك في دبي الحد الأدنى لقيمة العقار البالغ 750,000 درهم إماراتي للمالكين المنفردين الذين يتقدمون بطلب للحصول على تأشيرة الإقامة للمستثمر العقاري لمدة عامين. يمكن للمالكين المنفردين الآن التأهل بغض النظر عن قيمة العقار. بالنسبة للعقارات المملوكة بشكل مشترك، يجب أن يمتلك كل مالك مشترك حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم إماراتي. لا تزال التأشيرة الذهبية المنفصلة لمدة 10 سنوات تتطلب عقارًا بقيمة 2 مليون درهم إماراتي.
نظرة سريعة
| Point | Detail |
|---|---|
| What was removed | The AED 750,000 minimum property value for sole owners (2-year visa) |
| Sole owners now | Eligible at any property value |
| Joint owners | Each co-owner needs a share worth at least AED 400,000 |
| Golden Visa (10-year) | Unchanged: still needs AED 2 million in property |
| Effective | Confirmed by the Dubai Land Department on 1 May 2026 |
| Who benefits most | Mid-market buyers, studio and one-bedroom owners, first-time investors |
من المؤهل للحصول على تأشيرة المستثمر العقاري لمدة عامين الآن؟
تأشيرة المستثمر العقاري لمدة عامين هي تصريح إقامة متجدد مرتبط بالعقار الذي تملكه في دبي. تسمح لك بالعيش في UAE دون كفيل عمل وكفالة عائلتك، وقد كانت دائمًا خطوة نحو قواعد أهلية التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات . القواعد الجديدة تغير من يمكنه الحصول على تلك الخطوة الأولى.
المالكين المنفردين
إذا كنت الشخص الوحيد المذكور في سند الملكية، يمكنك التقديم بغض النظر عن قيمة العقار. لم يعد هناك حد أدنى للقيمة. يجب أن يكون العقار وحدة مكتملة ومسجلة تقع في دبي (لا تُقبل عقارات الإمارات الأخرى وDIFC لهذا المسار)، مع سند الملكية باسمك.
الملاك المشتركون وقاعدة حصة 400,000 درهم إماراتي
إذا كان العقار مملوكًا لأكثر من شخص واحد، يجب أن يمتلك كل مالك يرغب في الحصول على التأشيرة حصة لا تقل قيمتها عن 400,000 درهم إماراتي. يسري هذا حتى عندما يمتلك الملاك حصصًا متساوية. لذا، فإن الزوجين اللذين يمتلكان شقة بقيمة 800,000 درهم إماراتي مناصفةً (50/50) يمتلك كل منهما 400,000 درهم إماراتي، ويمكن لكل منهما التأهل. إذا قُسم العقار نفسه على ثلاثة، تنخفض حصة الفرد دون الحد الأدنى.
Worth knowing
The AED 750,000 floor had stood for well over a decade. Removing it for sole owners is the single biggest accessibility change to this visa route in recent memory, and it is aimed squarely at the affordable and mid-market end of Dubai's property market.
تأشيرة المستثمر لمدة عامين مقابل التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات: أيهما تحصل عليه؟
هذه هي النقطة التي نراها يساء فهمها غالبًا. شراء أي عقار لا يمنح تلقائيًا تأشيرة ذهبية. المساران مختلفان هيكليًا، وافتراض أنك مؤهل للحصول على تأشيرة 10 سنوات بينما أنت مؤهل بالفعل للحصول على تأشيرة عامين يمكن أن يربك خطة إقامتك بالكامل.
| Feature | 2-year Property Investor Visa | 10-year Property Golden Visa |
|---|---|---|
| Minimum value (sole owner) | No minimum under the new rules | AED 2 million |
| Joint ownership | Each co-owner needs a share of at least AED 400,000 | Must meet Golden Visa value rules |
| Validity | 2 years, renewable | 10 years |
| Mortgage | Allowed; paid-up equity is assessed, not headline value | Allowed where the paid-up portion reaches AED 2 million |
| Best for | Mid-market and first-time owners seeking a lower-barrier route | Higher-value investors wanting long-term residency |
| Renewal frequency | More frequent | Less frequent |
مثال عملي: غالبًا ما يفترض المشتري الذي يشتري شقة بقيمة 1.2 مليون درهم إماراتي مرهونة أنه مؤهل للحصول على التأشيرة الذهبية. في معظم الحالات، يكونون مؤهلين للحصول على تأشيرة العامين، وليس تأشيرة العشر سنوات، لأن الجزء المدفوع لم يصل إلى 2 مليون درهم إماراتي. إنهم ليسوا محرومين، ولكن إذا خططوا لجدولهم الزمني للإقامة بناءً على تأشيرة لمدة 10 سنوات، فقد خططوا بشكل خاطئ. إذا كنت تفكر في المسار الأطول، قارن مسار التأشيرة الذهبية للمستثمرين العقاريين قبل أن تلتزم.
هل العقارات المرهونة أو على الخارطة مؤهلة؟
القلق الأكثر شيوعًا الذي نسمعه هو: “لدي رهن عقاري، هل هذا يحرمني من الأهلية؟” الإجابة الصريحة لعام 2026 هي لا، الرهن العقاري لا يحرمك تلقائيًا من تأشيرة العامين.
ما يهم هو حقوق الملكية المدفوعة الخاصة بك، وليس السعر المعلن. تنظر دائرة الأراضي والأملاك في دبي وGDRFA في مقدار ما تملكه من العقار بشكل كامل. ثم يقومون بقياس ذلك مقابل الحد الأدنى المطلوب. صيغة “لا يوجد حد أدنى للقيمة” صحيحة للعقارات المملوكة بالكامل. هذا لا يعني أن العقار المرهون بأي مستوى من حقوق الملكية مؤهل. يعتمد الحساب الدقيق على سياسة GDRFA و DLD الحالية، لذا تأكد من وضعك عند التقديم.
بالنسبة للعقارات المرهونة المكتملة أو التي تعتمد على الأقساط، تطلب السلطات عمومًا إثباتًا بأنه قد تم دفع 50 بالمائة على الأقل من قيمة العقار، أو ما لا يقل عن 375,000 درهم إماراتي. كن مستعدًا لتقديم:
- شهادة عدم ممانعة (NOC) من البنك أو المطور
- تأكيد المبلغ الإجمالي المدفوع
- تفاصيل الرصيد المستحق
- كشف حساب رهن عقاري رسمي
العقارات على الخارطة هي الفخ الآخر. لا ينطبق "عدم وجود قيمة حد أدنى" إلا على العقارات المكتملة والمسجلة. الوحدة على الخارطة لا تدعم إصدار تأشيرة حتى يتم تسليمها وتسجيلها في سند ملكية DLD. إذا افترضت أن عملية الشراء على الخارطة تؤهلك عند التوقيع، فقد تكون مخطئًا بفترة تتراوح من سنتين إلى أربع سنوات، اعتمادًا على تاريخ التسليم.
الوثائق المطلوبة لتأشيرة مستثمر عقاري في دبي
يجب على المتقدمين بطلب الإقامة من خلال الاستثمار العقاري تقديم ما يلي بشكل عام:
- سند ملكية لعقار في دبي (الإمارات الأخرى وDIFC غير مقبولة)
- نسخة جواز سفر سارية المفعول لأكثر من ستة أشهر
- نسخة من بطاقة الهوية الإماراتية (Emirates ID)
- صورة رقمية بحجم جواز السفر تتوافق مع مواصفات ICP
- تأمين صحي إماراتي ساري المفعول من أي شركة تأمين في UAE
- شهادة حسن سيرة وسلوك من شرطة دبي، موجهة إلى دائرة الأراضي والأملاك بدبي
- وثائق الهوية الوطنية للمتقدمين من إيران وباكستان والعراق وليبيا وأفغانستان
- تطابق اسم مقدم الطلب في جواز السفر وسند الملكية
يبقى التأمين الطبي إلزاميًا لكل طلب تأشيرة إقامة مرتبط بالعقارات. يجب أن تتوافق الصورة مع معايير الصور الصادرة عن الهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك وأمن المنافذ (ICP).
كيفية التقديم: العملية والجدول الزمني والرسوم
New 2026 rules — any property value qualifies
The AED 750,000 minimum is gone. Send us your title deed and passport,we'll confirm your eligibility before any fee is committed.
تتم معالجة التأشيرة من خلال دائرة الأراضي والأملاك بدبي (خدمة تسكين ومنصة DLD Cube) ويتم إصدار التصريح من قبل الإدارة العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA).
خطوات التقديم
- تأكيد الأهلية: تحقق من أن العقار مسجل في دبي، وأن هيكل الملكية يلبي المعايير، وأن سند الملكية صادر ودقيق.
- إعداد الوثائق: جمع وثائق الهوية والعقار والوثائق الداعمة، بما في ذلك أي شهادة عدم ممانعة للرهن العقاري (NOC).
- تقديم الطلب عبر القناة الرسمية لدائرة الأراضي والأملاك (DLD) ودفع الرسوم الحكومية ورسوم الخدمة.
- استكمال الفحص الطبي الحيوي وبصمات بطاقة الهوية الإماراتية (Emirates ID).
- استلام تصريح الإقامة المتجدد لمدة سنتين فور الموافقة.
تذكر دائرة الأراضي والأملاك بدبي أن وقت الخدمة يتراوح تقريبًا بين سبعة وعشرة أيام عمل. في معالجتنا الخاصة، انتقل طلب جيد الإعداد من التقديم إلى الموافقة في حوالي أسبوعين. تختلف الجداول الزمنية باختلاف جاهزية الوثائق وموافقات السلطات. (المصدر: دائرة الأراضي والأملاك بدبي.)
الرسوم التي يجب أن تضعها في ميزانيتك
تدرج دائرة الأراضي والأملاك بدبي رسوم تأشيرة المستثمر العقاري لمدة سنتين بمبلغ 10,212.50 درهم إماراتي. تضاف رسوم أخرى لكفالة الأسرة. الرسوم الإرشادية لتصاريح الإقامة العائلية المدرجة في DLD:
| Permit | Listed Fee (AED) |
|---|---|
| 2-year property investor visa | 10,212.50 |
| Spouse (wife or husband) | 7,382.25 |
| Child under 18 | 6,482.25 |
| Son or daughter over 18 | 7,182.25 |
| Parents (1-year permit) | 8,882.25 + file-opening fees |
تعامل مع هذه الرسوم على أنها إرشادية. يمكن أن تتغير الرسوم الإدارية والتأمين الصحي والفحوصات الطبية وتصديق الوثائق، لذا تحقق من الرسوم الحالية مع مركز الخدمة المختص قبل التقديم.
ماذا تعني القواعد الجديدة للمستثمرين في السوق المتوسط
التوقيت مهم. سجل سوق العقارات في دبي ما يقارب 138.7 مليار درهم إماراتي عبر حوالي 44,150 معاملة في الربع الأول من عام 2026، مع ارتفاع قيمة المعاملات بنسبة 21.2 بالمائة على أساس سنوي، وفقًا لبيانات سوق Springfield Properties التي نقلتها Zawya. شكلت العقارات على الخارطة حوالي 70 بالمائة من النشاط، والكثير منها في المجتمعات ذات الأسعار المعقولة والناشئة حيث تقع هذه الوحدات المؤهلة الآن في السوق المتوسط.
لقد قمنا بالفعل بمعالجة طلبات بموجب المعايير المعدلة. كان أحد العملاء الجدد يمتلك عقارًا لم يكن ليجتاز الحد الأدنى القديم البالغ 750,000 درهم إماراتي ولكنه تأهل بموجب القواعد الجديدة. بمجرد أن أصبحت وثائقه جاهزة، انتقل الطلب من التقديم إلى الموافقة على التأشيرة في حوالي أسبوعين. لم يجعلهم هذا التغيير مستثمرين أكبر؛ لقد فتح ببساطة مسارًا للإقامة كان الحد الأدنى القديم قد أغلقه.
إذا كنت ترغب أيضًا في العيش في العقار أو نقل عائلتك، فمن المفيد فهم خياراتك الأوسع المتعلقة بـتأشيرة الإقامة في UAE . يتزامن هذا التغيير أيضًا مع التغييرات الأوسع في قواعد تأشيرة UAE لعام 2026، لذا يجدر بك التحقق من كيفية توافق هذه الأجزاء مع خططك.
أخطاء شائعة يجب تجنبها (من قسم المعالجة لدينا)
أربع مسائل مسؤولة عن معظم التأخيرات التي يمكن تجنبها والتي نراها في طلبات تأشيرة المستثمر العقاري.
- الخلط بين التأشيرتين.افتراض أن عملية شراء تؤهل للحصول على التأشيرة الذهبية لمدة 10 سنوات بينما تستوفي فقط مسار السنتين. تحقق من حد الدفع البالغ 2 مليون درهم إماراتي قبل التخطيط للحصول على تصريح طويل الأجل.
- الاعتماد على العقارات على الخارطة في وقت مبكر جدًا.الوحدة على الخارطة لا تدعم إصدار تأشيرة حتى يتم اكتمالها وتسجيلها في سند ملكية DLD. توقع فترة انتظار مرتبطة بجدول التسليم.
- حسابات الملكية المشتركة.لا يمكن للمالكين المشاركين تجميع قيمة العقار الكاملة لتأهيل كل منهم. يتم تقييم حصة كل شخص على حدة مقابل الحد الأدنى المطلوب.
- عدم تطابق الأسماء في سند الملكية.هذا هو السبب الوحيد الأكثر قابلية للتفادي للتأخير. إذا كان جواز سفرك ينص على “محمد أحمد الرشيدي” وسُجل سند الملكية باسم “م. أ. الرشيدي”، فسيرفضه GDRFA. يتطلب تصحيح اسم في سند الملكية تعديلاً رسمياً من DLD قد يضيف من أسبوعين إلى ستة أسابيع بالإضافة إلى رسوم. نحن نتحقق من تطابق الأسماء بين جواز السفر وسند الملكية قبل أي تقديم.
كيف تتعامل Best Solution مع طلبك
تعمل Best Solution من الخليج التجاري، في قلب سوق العقارات والإقامة بدبي، منذ عام 2014. لقد أكملنا أكثر من 5000 عملية تأسيس شركة، كل منها يتضمن معالجة التأشيرات. يتمتع مديرنا العام، فيبين كومار، بأكثر من 12 عاماً من الخبرة في تأشيرات الإمارات ونسبة موافقة تبلغ 99 بالمائة. وتشرف أخصائية خدمات PRO لدينا، كارول دي سيلفا، على سلسلة وثائق GDRFA بالكامل.
نحن نتعامل مع عملية التأشيرة بالكامل كالتزام واحد، وليس سلسلة إحالات: التحقق من سند الملكية من DLD، وطلب GDRFA، واللياقة الطبية، وبطاقة الهوية الإماراتية والختم. إذا كانت قيمة عقارك 2 مليون درهم إماراتي أو أكثر، فإننا ندير أيضاً كامل خدمة طلب تأشيرة الإقامة الذهبية. نحن شريك أعمال مميز لدى RAKEZ (2021 و 2022 و 2025) ونحمل تقييم 4.8 من أصل 5 على Google من أكثر من 200 مراجعة، العديد منها يذكر سرعة ودقة التأشيرات.
قبل التقديم، أرسل لنا وثيقتين
أرسل لنا سند الملكية وجواز سفرك وسنؤكد أهليتك ونشير إلى أي مشكلات تتعلق بتطابق الأسماء أو الملكية قبل أن تتسبب في أي تأخير.
واتساب +971 52 233 0011 (رد خلال 24 ساعة) لاستشارة الأهلية في نفس اليوم، أو اطلب استشارة مجانية. نؤكد أهليتك قبل الالتزام بأي رسوم تقديم.
