Одна цифра постоянно циркулирует в блогах по созданию бизнеса: склад JAFZA от 48 000 дирхамов ОАЭ в год. Это неверно. По реальным тарифам свободной зоны Джебель Али эта сумма вообще не позволяет приобрести таможенный склад. Она позволяет приобрести офисное помещение. Поэтому, прежде чем выбрать офисное помещение JAFZA или склад JAFZA, полезно ознакомиться с актуальной иерархией объектов и стоимостью каждого уровня в 2026 году.
Это руководство последовательно описывает каждый уровень объектов JAFZA, от flexi-desk до таможенного склада. Для каждого объекта вы получите реальный размер, ориентировочную годовую стоимость и квоту на визы, которую он открывает, потому что в JAFZA ваши помещения и количество сотрудников взаимосвязаны. Данные взяты со страниц объектов JAFZA и из договоров аренды, которые наша команда подписала и пересмотрела для клиентов. Если вы все еще оцениваете саму зону, более широкая картина представлена в нашем центре по открытию бизнеса в JAFZA.
Ключевые выводы
| Facility | Approx. Visa Quota |
|---|---|
| Flexi-desk | 1 to 3 visas |
| Private office | Scales by area, roughly 1 visa per 9 sq m (80–100 sq ft) |
| 500 sqm warehouse | 15 to 20+ visas |
| Large industrial plot | 50+ visas |
Данные являются ориентировочными на 2026 год и меняются в зависимости от наличия и характеристик объекта. Актуальные тарифы уточняйте в отделе аренды JAFZA или на консультации перед подписанием.
Действительно ли существует склад JAFZA за 48 000 дирхамов ОАЭ?
Нет. Мы говорим это прямо, потому что именно с таким вопросом чаще всего обращаются компании, занимающиеся товарами. Самый маленький готовый склад JAFZA — это легкий промышленный объект площадью 313 кв.м. Согласно собственной странице JAFZA о складах, оборудованные объекты варьируются от 313 кв.м до 670 кв.м, а общий фонд достигает 1110 кв.м. Небольшой таможенный склад реалистично начинается от 125 000 дирхамов ОАЭ в год, а актуальные брокерские объявления указывают на оборудованные небольшие склады от 200 000 до 280 000 дирхамов ОАЭ и выше.
Так откуда берется цифра в 48 000 дирхамов ОАЭ? Это оценочная цифра из блогов по созданию бизнеса, которая никогда не соответствовала ценам JAFZA. По реальным тарифам JAFZA за 48 000 дирхамов ОАЭ вы получите небольшой частный офис, а не складское помещение. Публикация более низкой цифры исказила бы информацию о зоне в три-пять раз. Мы предпочли бы дать вам реальную картину, а затем помочь выбрать правильный вариант.
Четыре уровня объектов JAFZA с первого взгляда
JAFZA сдает помещения в аренду по иерархическому принципу. Каждый шаг вверх дает больше места и большую квоту на визы. Вот актуальный список на 2026 год для компаний, занимающихся товарами или торговлей.
| Facility | Typical Size | Indicative Annual Cost | Visa Quota | Best For |
|---|---|---|---|---|
| Flexi-desk / smart-desk | Shared workstation, JAFZA One | From ~AED 15,000 | Up to 2 | Traders who book goods through the port but store nothing on site |
| Serviced / business-centre office | Small fitted unit | ~AED 35,000 to 60,000 | ~3 to 5 | Small back-office teams that want a turnkey space |
| Standard private office | From ~27 sqm, scaling up | From high-AED 30,000s into six figures | ~1 per 9 sqm | Growing trading and admin teams |
| Bonded warehouse (LIU) | From 313 sqm | From ~AED 125,000 | 15 to 20+ on larger units | Storage, distribution and light manufacturing |
Структура важнее любой отдельной цены. Вы выбираете объект JAFZA не только по площади. Вы выбираете его по типу товаров, с которыми работаете, и команде, которую вам нужно спонсировать, а затем подтверждаете объект, который соответствует обоим критериям.
JAFZA flexi-desk: точка входа и ее стоимость
Flexi-desk, иногда называемый smart-desk, — это общее рабочее место в JAFZA One. Он соответствует правилу физического присутствия, предоставляет вам бизнес-адрес и доступ к переговорным комнатам, а также открывает доступ до двух виз. Стоимость составляет около 15 000 дирхамов ОАЭ в год.
Это правильный выбор для импортера или реэкспортера, который перевозит товары через порт Джебель Али, но не хранит их на месте. Если вы выбираете между flexi-desk и частным помещением, компромиссы те же, что описаны в нашем руководстве по flexi-desk в Дубае. Суть проста: flexi-desk не может обеспечить реальное хранение. Попытка вести складской бизнес с flexi-desk приведет к спешному поиску места в середине года.
Офисные помещения JAFZA: от объекта площадью 27 кв.м до целого этажа
Помимо flexi-desk, JAFZA сдает в аренду отдельные частные офисы. Они расположены в основном в башнях JAFZA One рядом с главной магистралью зоны и сдаются без мебели, чтобы вы могли обустроить их по своему усмотрению. JAFZA будет сдавать в аренду все, что угодно, от отдельного помещения до целого этажа или здания.
Выделенные офисы начинаются примерно с 26,88 кв.м и увеличиваются до примерно 50, 100 и 200 кв.м и более. Полезные ориентиры:
- Помещение площадью 27 кв.м подходит для торгового отдела из двух-трех человек.
- Помещение площадью от 50 до 100 кв.м подходит для небольшого бэк-офиса и бухгалтерского отдела.
- Помещение площадью 200 кв.м поддерживает полноценный офисный этаж для МСП.
Более важным, чем площадь, является квота на визы, которую открывает каждый размер. Выбирайте офис исходя из количества сотрудников, которых вам нужно спонсировать в течение следующих 18 месяцев, а затем подтверждайте объект. Такой порядок предотвращает повторную аренду в середине года. Средние тарифы на офисы меняются в зависимости от наличия, поэтому рассматривайте их как ориентировочные и проверяйте актуальные данные в отделе аренды JAFZA перед подписанием.
Choose the Right JAFZA Facility Before You Sign a Lease
Our JAFZA specialists will compare your business requirements, expected headcount, storage needs, and budget to recommend the most cost-effective facility—whether that's a flexi-desk, private office, or bonded warehouse.
Склады JAFZA: LIU, логистические парки и холодильные склады
JAFZA предоставляет складские услуги с 1980 года, и его складские помещения предназначены для серьезных товарных операций. Объекты теплоизолированы, оборудованы офисными помещениями и выдерживают нагрузку на пол 5 тонн на квадратный метр, имеют высоту до свеса кровли от 6 до 12 метров, погрузочные доки, пандусы и круглосуточное видеонаблюдение. Вы платите за таможенное, припортовое пространство, а не за дополнительную опцию flexi-desk.
Легкие промышленные объекты (LIU)
LIU — это уровень для малого бизнеса, от 313 кв.м до 619 кв.м, с мощностью от 10 кВт до 74 кВт. Они начинаются примерно от 125 000 дирхамов ОАЭ в год, а оборудованные объекты в актуальных объявлениях достигают 200 000 – 280 000 дирхамов ОАЭ и выше. Для операций с высоким потреблением энергии приходится платить за увеличение выделенной мощности, что недешево.
Логистические парки и Jafza Gateway
Для более крупных потребностей многопользовательские парки быстро масштабируются. Jafza Logistics Park Phase 2 предлагает 16 объектов и 46 112 кв.м арендуемой площади. Jafza Gateway управляет 187 объектами площадью от 325 кв.м до 2 475 кв.м, с прямым доступом к порту, аэропорту, железной дороге и автомагистралям. Тарифы здесь достигают высоких шести- и семизначных цифр в год.
Холодильное хранение
Устройства с регулируемой температурой имеют явное преимущество перед сухими LIU того же размера благодаря изоляции, энергопотреблению и холодильной нагрузке. Они подходят для операторов пищевой, фармацевтической и сельскохозяйственной отраслей, все из которых уже сосредоточены в JAFZA.
Сколько виз предоставляет каждое помещение JAFZA?
Это то звено, которое конкуренты упускают, и оно определяет ваше помещение. В JAFZA визовая квота привязана к арендуемому вами помещению. Нет аренды — нет виз, а рост означает более крупное помещение.
| Facility | Indicative Visa Quota | Rule Applied |
|---|---|---|
| Flexi-desk | Up to 2 | Fixed by package |
| Private office | ~1 visa per 9 sqm | Area-based (27 sqm ≈ 3, 90 sqm ≈ 10, 200 sqm ≈ 22) |
| Warehouse (LIU+) | 15 to 20+ on ~500 sqm; 50+ on large plots | Case by case, assessed on operational need |
Для офисов общее правило составляет примерно одну визу на каждые 9 кв. м арендуемой площади. Склады более щедры на человека, потому что для хранения требуется меньше людей, поэтому помещение площадью 500 кв. м на 15–20 виз соответствует примерно одной визе на 25–33 кв. м. Квоты для небольших офисов и гибких рабочих мест фактически фиксированы. Квота на складские помещения — это то место, где JAFZA оценивает вашу реальную деятельность, поэтому есть возможность обосновать численность персонала, связанную с реальными операциями. Полный компромисс между рабочим местом, офисом и складом, Визовая квота: Гибкое рабочее место против офиса против склада, — это отдельная статья.
Дополнительные расходы, помимо арендной платы за склад
Арендная плата — это первая строка бюджета склада, но не весь бюджет. Сверху накладываются некоторые расходы на эксплуатацию помещения, и именно о них арендаторы складов часто забывают.
- Возвратный залоговый депозит: обычно арендная плата за несколько месяцев, блокируется на срок аренды.
- Плата за обслуживание и содержание общих зон помещения.
- Разрешение от Гражданской обороны по пожарной безопасности на любую внутреннюю отделку, стеллажи или антресоли.
- Стеллажи и полки — реальные капитальные затраты, которые никогда не включаются в стоимость аренды.
- Модернизация электроснабжения, поскольку каждый LIU поставляется с фиксированным выделением кВт, которое операция с высоким потреблением электроэнергии превысит.
Одна особенность JAFZA, скрытая в договоре аренды: превращение складской площади в офисное помещение требует письменного согласия и влечет за собой дополнительную арендную плату, поэтому вы не можете незаметно выделить офис внутри своего склада.
Это расходы на помещение, связанные с самим пространством. Лицензия, карта предприятия, визы, аудит и полный бюджет компании на первый год — это отдельный вопрос, подробно изложенный в Стоимость открытия компании в JAFZA 2026: от Flexi-Desk до склада.
Самая распространенная ошибка в выборе помещения и клиент, который ее исправил
Самая распространенная ошибка — это избыточная покупка площади. Основатель, которому требуется много складских помещений, смотрит на блок площадью 600 кв. м, представляет будущий рост и подписывает договор, а затем работает на половину мощности в течение двух лет, оплачивая полную аренду, коммунальные услуги и депозит за неиспользуемое пространство. В JAFZA, где небольшой LIU уже является шестизначным обязательством, превышение размера на один уровень может означать от 80 000 до 120 000 дирхамов ОАЭ в год бесполезных расходов.
Клиент, занимающийся региональной дистрибуцией, обратился к нам, уже арендуя LIU площадью 600 кв. м, договор на который он подписал в спешке. Через год они использовали едва ли половину. Их запасы были легкими, но объемными, поэтому решением была высота, а не площадь пола. При продлении договора мы перевели их в подходящее по размеру помещение площадью 313 кв. м с правильными высотными стеллажами, которые вмещали тот же объем товаров, и пересмотрели условия. Меньшее помещение в сочетании со стеллажами сократило их расходы на эксплуатацию более чем на 100 000 дирхамов ОАЭ в год, без потери объема хранения и с тем же таможенным доступом к порту. Правильный выбор размера помещения в JAFZA — одно из самых высокодоходных решений, которые мы предлагаем для товарного бизнеса, именно потому, что арендная плата настолько значительна.
JAFZA, Dubai South или DIP: какая зона подходит для ваших товаров
JAFZA не всегда является самым дешевым местом для хранения товаров, и это правильно. Три фактора оправдывают ее премию, и они применимы только к правильной цепочке поставок.
| Zone | Best For | Facility Note |
|---|---|---|
| JAFZA (Jebel Ali) | Sea freight and re-export through Jebel Ali Port | Customs-bonded, VAT designated zone, on-site customs, deep warehouse infrastructure. Premium justified if goods move by sea. |
| Dubai South (DWC) | Air cargo, aviation and e-commerce fulfilment | Beside Al Maktoum Airport, also a designated zone, often cheaper, but air-led not sea-led. |
| DIP (Dubai Investment Park) | Cheap, plain dry storage | Mainland mixed-use district. No free-zone bonded or designated-zone VAT benefit, no port-side customs. |
Таким образом, выбор прост. Если ваша цепочка поставок проходит через порт Джебель-Али морем, премия JAFZA окупается за счет таможенного пространства на причале. Если это авиагруз, рассмотрите Dubai South. Если вам нужно только дешевое сухое хранение без требований таможенного склада, DIP — это более дешевый вариант. Полное сравнение зон, Склад в свободной зоне Дубая (JAFZA, DIP, DSO), — это отдельная статья.
Как выбрать помещение в JAFZA
Decision checklist
Планируйте ваше помещение в JAFZA с Best Solution
Мы арендовали помещения JAFZA всех уровней и оптимизировали действующие договоры аренды складов, что позволило клиентам сэкономить шестизначные суммы в год. Сообщите нам объем ваших товаров и план команды, и мы смоделируем объект, визовую квоту и истинную стоимость первого года, прежде чем вы что-либо подпишете. Забронируйте бесплатную консультацию по телефону +971 52 233 0011 (звонок или WhatsApp) или connect@best-solution.ae.
