Vous possédez un appartement à Dubaï, ou êtes sur le point d'en acheter un ? La règle qui déterminait si votre propriété pouvait vous valoir la résidence aux UAE a disparu. Le 1er mai 2026, le Département Foncier de Dubaï a supprimé la valeur minimale de propriété de 750 000 AED pour les propriétaires uniques demandant le visa d'investisseur immobilier de 2 ans. Un studio à Jumeirah Village Circle ou un appartement d'une chambre à Dubaï South ouvre désormais la même porte qui nécessitait auparavant une propriété de plus de 750 000 AED.
Ce changement unique rend le visa accessible aux acheteurs du marché intermédiaire, aux primo-accédants et aux utilisateurs finaux qui en étaient exclus auparavant. Voici ce qui a changé, qui est éligible maintenant, comment ce visa diffère du Golden Visa de 10 ans (le point que la plupart des gens comprennent mal), ainsi que les documents, les frais et le calendrier impliqués.
Qu'est-ce qui a changé dans les règles du visa d'investisseur immobilier de Dubaï ?
Le 1er mai 2026, le Département Foncier de Dubaï a supprimé la valeur minimale de propriété de 750 000 AED pour les propriétaires uniques demandant le visa de résidence d'investisseur immobilier de 2 ans. Les propriétaires uniques peuvent désormais se qualifier quelle que soit la valeur de la propriété. Pour les propriétés en copropriété, chaque copropriétaire doit détenir une part d'une valeur minimale de 400 000 AED. Le Golden Visa de 10 ans distinct exige toujours une propriété de 2 millions d'AED.
En un coup d'œil
| Point | Detail |
|---|---|
| What was removed | The AED 750,000 minimum property value for sole owners (2-year visa) |
| Sole owners now | Eligible at any property value |
| Joint owners | Each co-owner needs a share worth at least AED 400,000 |
| Golden Visa (10-year) | Unchanged: still needs AED 2 million in property |
| Effective | Confirmed by the Dubai Land Department on 1 May 2026 |
| Who benefits most | Mid-market buyers, studio and one-bedroom owners, first-time investors |
Qui est éligible au visa d'investisseur immobilier de 2 ans maintenant ?
Le visa d'investisseur immobilier de 2 ans est un permis de résidence renouvelable lié à une propriété que vous possédez à Dubaï. Il vous permet de vivre aux UAE sans sponsor employeur et de parrainer votre famille, et il a longtemps été un tremplin vers le règles d'éligibilité au Golden Visa de 10 ans . Les nouvelles règles modifient qui peut franchir cette première étape.
Propriétaires uniques
Si vous êtes la seule personne nommée sur le titre de propriété, vous pouvez faire une demande quelle que soit la valeur de la propriété. Il n'y a plus de valeur minimale. La propriété doit être une unité achevée et enregistrée située à Dubaï (les autres émirats et les propriétés du DIFC ne sont pas acceptés pour cette voie), avec le titre de propriété à votre nom.
Copropriétaires et la règle de la part de 400 000 AED
Si la propriété est détenue par plus d'une personne, chaque propriétaire souhaitant obtenir le visa doit détenir une part d'une valeur minimale de 400 000 AED. Cela s'applique même lorsque les propriétaires détiennent des parts égales. Ainsi, un couple qui possède conjointement un appartement de 800 000 AED partagé à 50/50 détient chacun 400 000 AED, et chacun peut se qualifier. Si la même propriété est divisée en trois, la part par personne tombe en dessous du seuil.
Worth knowing
The AED 750,000 floor had stood for well over a decade. Removing it for sole owners is the single biggest accessibility change to this visa route in recent memory, and it is aimed squarely at the affordable and mid-market end of Dubai's property market.
Visa d'investisseur de 2 ans vs Golden Visa de 10 ans : lequel obtenez-vous ?
C'est le point que nous voyons le plus souvent mal compris. L'achat de n'importe quelle propriété n'accorde pas automatiquement un Golden Visa. Les deux voies sont structurellement différentes, et supposer que vous êtes éligible au visa de 10 ans alors que vous êtes en fait éligible à celui de 2 ans peut perturber tout votre plan de résidence.
| Feature | 2-year Property Investor Visa | 10-year Property Golden Visa |
|---|---|---|
| Minimum value (sole owner) | No minimum under the new rules | AED 2 million |
| Joint ownership | Each co-owner needs a share of at least AED 400,000 | Must meet Golden Visa value rules |
| Validity | 2 years, renewable | 10 years |
| Mortgage | Allowed; paid-up equity is assessed, not headline value | Allowed where the paid-up portion reaches AED 2 million |
| Best for | Mid-market and first-time owners seeking a lower-barrier route | Higher-value investors wanting long-term residency |
| Renewal frequency | More frequent | Less frequent |
Un exemple pratique : un acheteur qui acquiert un appartement de 1,2 million d'AED avec une hypothèque suppose souvent qu'il est éligible au Golden Visa. Dans la plupart des cas, il est éligible au visa de 2 ans, et non à celui de 10 ans, car la partie payée n'a pas atteint 2 millions d'AED. Ils ne sont pas désavantagés, mais s'ils ont planifié leur calendrier de résidence autour d'un visa de 10 ans, ils l'ont mal planifié. Si vous envisagez la voie la plus longue, comparez les options du Golden Visa pour les investisseurs immobiliers avant de vous engager.
Les propriétés hypothéquées ou sur plan sont-elles éligibles ?
La préoccupation la plus courante que nous entendons est : « J'ai une hypothèque, cela me disqualifie-t-il ? » La réponse honnête pour 2026 est non, une hypothèque ne vous disqualifie pas automatiquement du visa de 2 ans.
Ce qui compte, c'est votre capital propre payé, et non le prix affiché. Le Département Foncier de Dubaï et le GDRFA examinent la part de la propriété que vous possédez entièrement. Ils la mesurent ensuite par rapport au seuil. La formulation « aucune valeur minimale » est vraie pour les propriétés entièrement détenues. Cela ne signifie pas qu'une propriété hypothéquée avec n'importe quel niveau de fonds propres est éligible. Le calcul exact suit la politique actuelle du GDRFA et du DLD, alors confirmez votre situation lorsque vous postulez.
Pour les propriétés hypothéquées achevées ou achetées à tempérament, les autorités ont généralement exigé la preuve qu'au moins 50 pour cent de la valeur de la propriété, ou un minimum de 375 000 AED, a déjà été payé. Soyez prêt à fournir :
- Un certificat de non-objection (NOC) de la banque ou du promoteur
- Confirmation du montant total payé
- Détails du solde impayé
- Un relevé hypothécaire officiel
L'achat sur plan est l'autre piège. La notion de « pas de valeur minimale » ne s'applique qu'aux propriétés achevées et enregistrées. Une unité sur plan ne donne pas droit à un visa tant qu'elle n'est pas livrée et enregistrée sur le titre de propriété DLD. Si vous supposez que votre achat sur plan est admissible dès la signature, vous pourriez vous tromper de deux à quatre ans, selon la date de livraison.
Documents requis pour le visa d'investisseur immobilier de Dubaï
Les demandeurs de résidence par le biais d'un investissement immobilier doivent généralement soumettre :
- Titre de propriété pour un bien immobilier à Dubaï (les autres émirats et le DIFC ne sont pas acceptés)
- Copie de passeport valide avec plus de six mois de validité
- Copie de l'Emirates ID
- Une photo d'identité numérique conforme aux spécifications de l'ICP
- Assurance maladie UAE valide auprès de tout assureur UAE
- Certificat de bonne conduite de la police de Dubaï, adressé au Dubai Land Department
- Documents d'identité nationaux pour les demandeurs originaires d'Iran, du Pakistan, d'Irak, de Libye et d'Afghanistan
- Nom du demandeur identique sur le passeport et le titre de propriété
L'assurance médicale reste obligatoire pour toute demande de visa de résidence liée à la propriété. La photo doit être conforme aux normes d'image émises par l'Autorité fédérale pour l'identité, la citoyenneté, les douanes et la sécurité portuaire (ICP).
Comment postuler : processus, délais et frais
New 2026 rules — any property value qualifies
The AED 750,000 minimum is gone. Send us your title deed and passport,we'll confirm your eligibility before any fee is committed.
Le visa est traité par le Dubai Land Department (le service Taskeen et la plateforme DLD Cube) et le permis est délivré par la Direction générale de la résidence et des affaires étrangères (GDRFA).
Les étapes de la demande
- Confirmer l'éligibilité : vérifier que la propriété est enregistrée à Dubaï, que la structure de propriété répond aux critères et que le titre de propriété est délivré et exact.
- Préparer les documents : rassembler les documents d'identité, de propriété et les pièces justificatives, y compris toute NOC hypothécaire.
- Soumettre la demande via le canal officiel DLD et payer les frais gouvernementaux et de service.
- Effectuer les tests d'aptitude médicale et les données biométriques pour l'Emirates ID.
- Recevoir le permis de résidence renouvelable de 2 ans une fois approuvé.
Le Dubai Land Department indique un délai de service d'environ sept à dix jours ouvrables. Dans notre propre traitement, une demande bien préparée est passée de la soumission à l'approbation en environ deux semaines. Les délais varient en fonction de la préparation des documents et des approbations des autorités. (Source : Dubai Land Department.)
Frais à prévoir
Le Dubai Land Department fixe les frais du visa d'investisseur immobilier de 2 ans à 10 212,50 AED. Le parrainage familial entraîne des frais supplémentaires. Frais indicatifs de permis de résidence familiale listés par le DLD :
| Permit | Listed Fee (AED) |
|---|---|
| 2-year property investor visa | 10,212.50 |
| Spouse (wife or husband) | 7,382.25 |
| Child under 18 | 6,482.25 |
| Son or daughter over 18 | 7,182.25 |
| Parents (1-year permit) | 8,882.25 + file-opening fees |
Ces montants sont indicatifs. Les frais administratifs, l'assurance maladie, les examens médicaux et l'authentification des documents peuvent changer, veuillez donc vérifier les frais actuels auprès du centre de service compétent avant de déposer votre demande.
Ce que les nouvelles règles signifient pour les investisseurs du marché intermédiaire
Le timing est crucial. Le marché immobilier de Dubaï a enregistré environ 138,7 milliards d'AED pour environ 44 150 transactions au premier trimestre 2026, avec une valeur de transaction en hausse de 21,2 % d'une année sur l'autre, selon les données de marché de Springfield Properties rapportées par Zawya. Les achats sur plan ont représenté environ 70 % de l'activité, principalement dans les communautés abordables et émergentes où se trouvent ces unités de marché intermédiaire désormais éligibles.
Nous avons déjà traité des demandes selon les critères révisés. Un client récent possédait une propriété qui n'aurait pas atteint l'ancien seuil de 750 000 AED, mais qui était admissible selon les nouvelles règles. Une fois leurs documents prêts, la demande est passée de la soumission à l'approbation du visa en environ deux semaines. Ce changement n'a pas fait d'eux un investisseur plus important ; il a simplement ouvert une voie de résidence que l'ancien seuil avait fermée.
Si vous souhaitez également vivre dans la propriété ou y installer votre famille, il est utile de comprendre vos options plus larges de visa de résidence UAE . Ce changement s'inscrit également dans le cadre des modifications plus larges des règles de visa UAE de 2026, il est donc utile de vérifier comment ces éléments s'intègrent à vos projets.
Erreurs courantes à éviter (d'après notre service de traitement)
Quatre problèmes sont à l'origine de la plupart des retards évitables que nous constatons dans les demandes de visa d'investisseur immobilier.
- Confondre les deux visas. Supposer qu'un achat est admissible au Golden Visa de 10 ans alors qu'il ne répond qu'à la voie de 2 ans. Vérifiez le seuil de 2 millions d'AED payés avant de planifier un permis d'une décennie.
- Compter sur l'achat sur plan trop tôt. Une unité sur plan ne donne pas droit à un visa tant qu'elle n'est pas achevée et enregistrée sur le titre de propriété DLD. Attendez-vous à un délai lié au calendrier de livraison.
- Arithmétique de la copropriété. Les copropriétaires ne peuvent pas cumuler la valeur totale de la propriété pour que chacun soit éligible. La part de chaque personne est évaluée par rapport au seuil.
- Incohérences de nom sur le titre de propriété.C'est la cause de retard la plus facilement évitable. Si votre passeport indique « Mohammed Ahmed Al Rashidi » et que le titre de propriété a été enregistré sous « M. A. Rashidi », le GDRFA le signalera. La correction d'un nom sur un titre de propriété nécessite une modification officielle du DLD qui peut ajouter de deux à six semaines et des frais. Nous vérifions l'alignement des noms entre le passeport et le titre de propriété avant toute soumission.
Comment Best Solution gère votre candidature
Best Solution opère depuis Business Bay, au cœur du marché immobilier et de la résidence de Dubaï, depuis 2014. Nous avons réalisé plus de 5 000 créations d'entreprises, chacune avec le traitement de visa associé. Notre directeur général, Vipin Kumar, apporte plus de 12 ans d'expérience en matière de visas aux EAU et un taux d'approbation de 99 %. Notre spécialiste PRO, Carol D Silva, gère l'intégralité de la chaîne de documentation du GDRFA.
Nous gérons l'ensemble du processus de visa comme un engagement unique, et non comme une chaîne de renvois : vérifications du titre de propriété DLD, la demande GDRFA, l'aptitude médicale, l'Emirates ID et l'estampillage. Si votre propriété vaut 2 millions d'AED ou plus, nous gérons également le service complet de demande de Golden Visa. Nous sommes un partenaire commercial RAKEZ de premier plan (2021, 2022 et 2025) et avons une note Google de 4,8 sur 5 basée sur plus de 200 avis, dont beaucoup mentionnent la rapidité et la précision de nos services de visa.
Avant de postuler, envoyez-nous deux documents
Envoyez-nous votre titre de propriété et votre passeport, et nous confirmerons votre éligibilité et signalerons toute incohérence de nom ou problème de capitaux propres avant qu'ils ne deviennent des retards.
WhatsApp +971 52 233 0011 (réponse 24h/24) pour une consultation d'éligibilité le jour même, ou demandez une consultation gratuite. Nous confirmons votre éligibilité avant tout engagement de frais de dossier.
