Владеете квартирой в Дубае или собираетесь приобрести? Правило, которое определяло, может ли ваша недвижимость принести вам вид на жительство в UAE, отменено. 1 мая 2026 года Департамент земельных ресурсов Дубая отменил минимальную стоимость недвижимости в 750 000 дирхамов ОАЭ для единоличных владельцев, подающих заявление на 2-летнюю инвесторскую визу в недвижимость. Студия в Jumeirah Village Circle или квартира с одной спальней в Dubai South теперь открывает ту же возможность, для которой когда-то требовалась недвижимость стоимостью более 750 000 дирхамов ОАЭ.
Это изменение делает визу доступной для покупателей среднего ценового сегмента, владельцев, приобретающих недвижимость впервые, и конечных пользователей, которые раньше были исключены. Вот что изменилось, кто теперь имеет право, чем эта виза отличается от 10-летней Golden Visa (часть, которую большинство людей понимают неправильно), а также необходимые документы, сборы и сроки.
Что изменилось в правилах инвесторской визы в недвижимость Дубая?
1 мая 2026 года Департамент земельных ресурсов Дубая отменил минимальную стоимость недвижимости в 750 000 дирхамов ОАЭ для единоличных владельцев, подающих заявление на 2-летнюю инвесторскую резидентскую визу в недвижимость. Единоличные владельцы теперь могут претендовать на визу независимо от стоимости недвижимости. Для совместно принадлежащей собственности каждый совладелец должен владеть долей стоимостью не менее 400 000 дирхамов ОАЭ. Отдельная 10-летняя Golden Visa по-прежнему требует недвижимость стоимостью 2 миллиона дирхамов ОАЭ.
Краткий обзор
| Point | Detail |
|---|---|
| What was removed | The AED 750,000 minimum property value for sole owners (2-year visa) |
| Sole owners now | Eligible at any property value |
| Joint owners | Each co-owner needs a share worth at least AED 400,000 |
| Golden Visa (10-year) | Unchanged: still needs AED 2 million in property |
| Effective | Confirmed by the Dubai Land Department on 1 May 2026 |
| Who benefits most | Mid-market buyers, studio and one-bedroom owners, first-time investors |
Кто теперь имеет право на 2-летнюю инвесторскую визу в недвижимость?
2-летняя инвесторская виза в недвижимость — это возобновляемый вид на жительство, связанный с собственностью, которой вы владеете в Дубае. Она позволяет вам жить в UAE без спонсорства работодателя и спонсировать вашу семью, и долгое время была ступенькой к правилам получения 10-летней Golden Visa . Новые правила меняют то, кто может сделать этот первый шаг.
Единоличные владельцы
Если вы являетесь единственным лицом, указанным в правоустанавливающем документе, вы можете подать заявку независимо от стоимости недвижимости. Минимальная стоимость больше не требуется. Недвижимость должна быть завершенным, зарегистрированным объектом, расположенным в Дубае (другие эмираты и объекты DIFC не принимаются для этого пути), с правоустанавливающим документом на ваше имя.
Совместные владельцы и правило доли в 400 000 дирхамов ОАЭ
Если недвижимость принадлежит более чем одному лицу, каждый владелец, желающий получить визу, должен владеть долей стоимостью не менее 400 000 дирхамов ОАЭ. Это применимо даже тогда, когда владельцы имеют равные доли. Так, пара, которая совместно владеет квартирой стоимостью 800 000 дирхамов ОАЭ с разделением 50/50, каждый владеет 400 000 дирхамов ОАЭ, и каждый может претендовать на визу. Разделите ту же собственность на три части, и доля на человека опустится ниже порогового значения.
Worth knowing
The AED 750,000 floor had stood for well over a decade. Removing it for sole owners is the single biggest accessibility change to this visa route in recent memory, and it is aimed squarely at the affordable and mid-market end of Dubai's property market.
2-летняя инвесторская виза против 10-летней Golden Visa: какую вы получите?
Это тот момент, который чаще всего понимается неправильно.Покупка любой недвижимости не гарантирует автоматически Golden Visa.Эти два пути структурно различны, и предположение о том, что вы имеете право на 10-летнюю визу, когда на самом деле имеете право на 2-летнюю, может нарушить весь ваш план по получению вида на жительство.
| Feature | 2-year Property Investor Visa | 10-year Property Golden Visa |
|---|---|---|
| Minimum value (sole owner) | No minimum under the new rules | AED 2 million |
| Joint ownership | Each co-owner needs a share of at least AED 400,000 | Must meet Golden Visa value rules |
| Validity | 2 years, renewable | 10 years |
| Mortgage | Allowed; paid-up equity is assessed, not headline value | Allowed where the paid-up portion reaches AED 2 million |
| Best for | Mid-market and first-time owners seeking a lower-barrier route | Higher-value investors wanting long-term residency |
| Renewal frequency | More frequent | Less frequent |
Практический пример: покупатель, который приобретает квартиру стоимостью 1,2 миллиона дирхамов ОАЭ с ипотекой, часто предполагает, что он имеет право на Golden Visa. В большинстве случаев они имеют право на 2-летнюю визу, а не на 10-летнюю, поскольку оплаченная часть не достигла 2 миллионов дирхамов ОАЭ. Они не находятся в невыгодном положении, но если они планировали свой график получения вида на жительство, исходя из 10-летней визы, они спланировали его неправильно. Если вы рассматриваете более длительный путь, сравните путь Golden Visa для инвесторов в недвижимость прежде чем принимать решение.
Подходят ли ипотечные или строящиеся объекты недвижимости?
Самая распространенная обеспокоенность, которую мы слышим, это: «У меня ипотека, это меня дисквалифицирует?»Честный ответ на 2026 год — нет, ипотека не дисквалифицирует вас автоматически для получения 2-летней визы.
Важен ваш оплаченный капитал, а не заявленная цена. Департамент земельных ресурсов Дубая и GDRFA смотрят на то, сколько недвижимости вы владеете без обременений. Затем они сравнивают это с пороговым значением. Формулировка «без минимальной стоимости» верна для полностью принадлежащей недвижимости. Это не означает, что ипотечная недвижимость с любым уровнем собственного капитала подходит. Точный расчет соответствует текущей политике GDRFA и DLD, поэтому уточните свою позицию при подаче заявления.
Для завершенных ипотечных или приобретаемых в рассрочку объектов недвижимости власти обычно требовали подтверждения того, что уже оплачено не менее 50 процентов стоимости недвижимости, или минимум 375 000 дирхамов ОАЭ. Будьте готовы предоставить:
- Разрешение на отсутствие возражений (NOC) от банка или застройщика
- Подтверждение общей уплаченной суммы
- Сведения об оставшейся сумме
- Официальная выписка по ипотеке
Покупка на этапе строительства — еще одна ловушка. Положение «без минимальной стоимости» применяется только к завершенным, зарегистрированным объектам. Объект на этапе строительства не дает права на визу до тех пор, пока он не будет передан и зарегистрирован в свидетельстве о праве собственности DLD. Если вы предполагаете, что ваша покупка на этапе строительства квалифицируется при подписании, вы можете ошибаться на два-четыре года, в зависимости от даты передачи.
Документы, необходимые для получения инвесторской визы Дубая через покупку недвижимости
Заявители, претендующие на получение вида на жительство через инвестиции в недвижимость, как правило, должны предоставить:
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость в Дубае (другие эмираты и DIFC не принимаются)
- Копия действующего паспорта со сроком действия более шести месяцев
- Копия Emirates ID
- Цифровая фотография паспортного размера, соответствующая спецификациям ICP
- Действующая медицинская страховка UAE от любого страховщика UAE
- Справка о несудимости от полиции Дубая, адресованная Департаменту земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department)
- Национальные идентификационные документы для заявителей из Ирана, Пакистана, Ирака, Ливии и Афганистана
- Соответствие имени заявителя в паспорте и свидетельстве о праве собственности
Медицинская страховка остается обязательной для каждого заявления на получение резидентской визы, связанной с недвижимостью. Фотография должна соответствовать стандартам изображения, установленным Федеральным управлением по вопросам идентификации, гражданства, таможни и безопасности портов (ICP).
Как подать заявку: процесс, сроки и сборы
New 2026 rules — any property value qualifies
The AED 750,000 minimum is gone. Send us your title deed and passport,we'll confirm your eligibility before any fee is committed.
Виза оформляется через Департамент земельных ресурсов Дубая (Dubai Land Department) (сервис Taskeen и платформа DLD Cube), а разрешение выдается Главным управлением по вопросам резидентства и делам иностранцев (GDRFA).
Этапы подачи заявления
- Подтвердите соответствие требованиям: убедитесь, что недвижимость зарегистрирована в Дубае, структура владения соответствует критериям, а свидетельство о праве собственности выдано и является точным.
- Подготовьте документы: соберите удостоверяющие личность, документы на недвижимость и подтверждающие документы, включая любое разрешение на отсутствие возражений по ипотеке (mortgage NOC).
- Подайте заявление через официальный канал DLD и оплатите государственные и сервисные сборы.
- Пройдите медицинское освидетельствование и сдайте биометрические данные для Emirates ID.
- Получите возобновляемый вид на жительство сроком на 2 года после одобрения.
Департамент земельных ресурсов Дубая указывает срок оказания услуги примерно от семи до десяти рабочих дней. В нашей практике хорошо подготовленное заявление проходило путь от подачи до одобрения примерно за две недели. Сроки варьируются в зависимости от готовности документов и одобрений со стороны властей. (Источник: Dubai Land Department.)
Сборы, которые следует учитывать в бюджете
Департамент земельных ресурсов Дубая указывает стоимость 2-летней инвесторской визы через недвижимость в размере 10 212,50 дирхамов UAE. Спонсорство семьи влечет за собой дополнительные сборы. Ориентировочные сборы за разрешение на проживание для семьи, указанные DLD:
| Permit | Listed Fee (AED) |
|---|---|
| 2-year property investor visa | 10,212.50 |
| Spouse (wife or husband) | 7,382.25 |
| Child under 18 | 6,482.25 |
| Son or daughter over 18 | 7,182.25 |
| Parents (1-year permit) | 8,882.25 + file-opening fees |
Считайте эти суммы ориентировочными. Административные сборы, медицинская страховка, медицинское освидетельствование и заверение документов могут меняться, поэтому перед подачей заявления уточните актуальные сборы в соответствующем сервисном центре.
Что означают новые правила для инвесторов среднего ценового сегмента
Время имеет значение. По данным Springfield Properties, опубликованным Zawya, на рынке недвижимости Дубая в первом квартале 2026 года было зафиксировано около 44 150 сделок на общую сумму приблизительно 138,7 млрд дирхамов UAE, при этом стоимость сделок выросла на 21,2 процента в годовом исчислении. Покупка на этапе строительства составила около 70 процентов активности, большая часть которой пришлась на доступные и развивающиеся сообщества, где находятся эти теперь соответствующие требованиям объекты среднего ценового сегмента.
Мы уже обрабатывали заявления по пересмотренным критериям. Один из недавних клиентов владел недвижимостью, которая не соответствовала старому порогу в 750 000 дирхамов UAE, но подходила под новые правила. Как только их документы были готовы, заявка прошла путь от подачи до одобрения визы примерно за две недели. Изменение не сделало их более крупным инвестором; оно просто открыло путь к получению вида на жительство, который был закрыт старым порогом.
Если вы также хотите жить в этой недвижимости или перевезти свою семью, стоит изучить ваши более широкие возможности получения резидентской визы UAE . Это изменение также сочетается с более широкими изменениями правил визового режима UAE 2026 года , поэтому стоит проверить, как эти части соответствуют вашим планам.
Распространенные ошибки, которых следует избегать (по опыту нашей обработки заявлений)
Четыре проблемы являются причиной большинства задержек, которых можно избежать, при подаче заявлений на инвесторскую визу через недвижимость.
- Путаница между двумя типами виз. Предположение, что покупка подходит для 10-летней Золотой визы, когда она соответствует только 2-летнему варианту. Проверьте порог в 2 миллиона дирхамов UAE (оплаченная сумма) перед тем, как планировать получение десятилетнего разрешения.
- Преждевременные расчеты на недвижимость на этапе строительства. Объект на этапе строительства не дает права на визу, пока он не будет завершен и зарегистрирован в свидетельстве о праве собственности DLD. Ожидайте задержку, связанную с графиком передачи.
- Расчеты при совместном владении. Совладельцы не могут объединять полную стоимость недвижимости, чтобы каждый из них соответствовал требованиям. Собственная доля каждого человека оценивается в соответствии с пороговым значением.
- Несовпадение имен в свидетельстве о праве собственности.Это единственная причина задержек, которую можно предотвратить. Если в вашем паспорте указано «Mohammed Ahmed Al Rashidi», а в свидетельстве о праве собственности — «M. A. Rashidi», GDRFA отметит это. Исправление имени в свидетельстве о праве собственности требует официальной поправки DLD, что может добавить от двух до шести недель плюс плата. Мы проверяем совпадение имен в паспорте и свидетельстве о праве собственности перед любой подачей документов.
Как Best Solution обрабатывает вашу заявку
Best Solution работает из Business Bay, в самом сердце рынка недвижимости и резидентства Дубая, с 2014 года. Мы успешно завершили более 5000 регистраций компаний, каждая из которых включала оформление визы. Наш генеральный менеджер, Випин Кумар, имеет более 12 лет опыта работы с визами ОАЭ и 99-процентный уровень одобрения. Наш PRO-специалист, Кэрол Д’Силва, управляет всей цепочкой документации GDRFA.
Мы управляем всем визовым процессом как единым проектом, а не цепочкой обращений: проверки свидетельства о праве собственности DLD, подача заявки в GDRFA, медицинское освидетельствование, Emirates ID и штамповка. Если ваша недвижимость стоит 2 миллиона дирхамов ОАЭ или более, мы также полностью выполняем услугу по подаче заявки на Золотую визу. Мы являемся лучшим бизнес-партнером RAKEZ (2021, 2022 и 2025) и имеем рейтинг Google 4,8 из 5 на основе более чем 200 отзывов, многие из которых отмечают скорость и точность получения визы.
Прежде чем подать заявку, отправьте нам два документа
Отправьте нам ваше свидетельство о праве собственности и паспорт, и мы подтвердим ваше право на участие и выявим любые проблемы с совпадением имен или капиталом до того, как они станут причиной задержек.
WhatsApp +971 52 233 0011 (ответ в течение 24 часов) для консультации по соответствию требованиям в тот же день, или запросите бесплатную консультацию. Мы подтверждаем ваше соответствие требованиям до того, как будет внесена какая-либо плата за подачу заявки.
