拥有一套迪拜公寓，或者正打算购买一套？决定您的房产是否能为您赢得UAE居留权的规定已不复存在。2026年5月1日，迪拜土地局取消了两年期房产投资者签证对独资所有人75万阿联酋迪拉姆的最低房产价值要求。现在，在朱美拉乡村圈的一套单间公寓或迪拜南区的一套一居室公寓，也能打开以前需要价值75万阿联酋迪拉姆以上房产才能打开的大门。
这一改变使得该签证惠及了之前被排除在外的中端市场买家、首次置业者和最终用户。以下是发生了什么变化、现在谁符合资格、该签证与十年期黄金签证（大多数人容易混淆的部分）有何不同，以及所需文件、费用和时间线。
迪拜房产投资者签证规则有何变化？
2026年5月1日，迪拜土地局取消了申请两年期房产投资者居留签证的独资所有人75万阿联酋迪拉姆的最低房产价值要求。独资所有人现在无论房产价值多少都可符合资格。对于共同拥有的房产，每位共同所有人必须持有价值至少40万阿联酋迪拉姆的份额。独立的十年期黄金签证仍要求房产价值达到200万阿联酋迪拉姆。
概览
| Point | Detail |
|---|---|
| What was removed | The AED 750,000 minimum property value for sole owners (2-year visa) |
| Sole owners now | Eligible at any property value |
| Joint owners | Each co-owner needs a share worth at least AED 400,000 |
| Golden Visa (10-year) | Unchanged: still needs AED 2 million in property |
| Effective | Confirmed by the Dubai Land Department on 1 May 2026 |
| Who benefits most | Mid-market buyers, studio and one-bedroom owners, first-time investors |
现在谁符合两年期房产投资者签证的资格？
两年期房产投资者签证是一种与您在迪拜拥有的房产相关的可续签居留许可。它允许您在UAE居住，无需雇主担保，并可担保您的家人，长期以来一直是迈向十年期黄金签证资格规定的垫脚石。新规定改变了谁可以迈出第一步。
独资所有人
如果地契上只有您一个人的名字，您可以申请，无论房产价值多少。不再有最低价值要求。该房产必须是位于迪拜的已竣工、已注册的单位（其他酋长国和DIFC的房产不适用于此途径），且地契在您的名下。
共同所有人与40万阿联酋迪拉姆份额规定
如果房产由多人所有，每位希望获得签证的共同所有人必须持有价值至少40万阿联酋迪拉姆的份额。即使所有权份额均等也适用此规定。因此，一对夫妻共同拥有一套价值80万阿联酋迪拉姆的公寓，各占50%份额，每人持有40万阿联酋迪拉姆，则两人均可符合资格。如果同一房产由三人共同拥有，则每人的份额将低于该门槛。
Worth knowing
The AED 750,000 floor had stood for well over a decade. Removing it for sole owners is the single biggest accessibility change to this visa route in recent memory, and it is aimed squarely at the affordable and mid-market end of Dubai's property market.
两年期投资者签证对比十年期黄金签证：您能获得哪一种？
这是我们最常看到的误解。购买任何房产都不会自动获得黄金签证。这两种途径在结构上是不同的，如果您误以为符合十年期签证的资格，而实际上只符合两年期签证的资格，这可能会打乱您的整个居留计划。
| Feature | 2-year Property Investor Visa | 10-year Property Golden Visa |
|---|---|---|
| Minimum value (sole owner) | No minimum under the new rules | AED 2 million |
| Joint ownership | Each co-owner needs a share of at least AED 400,000 | Must meet Golden Visa value rules |
| Validity | 2 years, renewable | 10 years |
| Mortgage | Allowed; paid-up equity is assessed, not headline value | Allowed where the paid-up portion reaches AED 2 million |
| Best for | Mid-market and first-time owners seeking a lower-barrier route | Higher-value investors wanting long-term residency |
| Renewal frequency | More frequent | Less frequent |
一个实际例子：一位购买了120万阿联酋迪拉姆带抵押贷款公寓的买家，通常会认为自己符合黄金签证的资格。但在大多数情况下，他们符合的是两年期签证，而非十年期签证，因为已支付的部分尚未达到200万阿联酋迪拉姆。他们并没有处于劣势，但如果他们围绕十年期签证规划居留时间表，那么他们的计划是错误的。如果您正在权衡更长的途径，请在承诺之前比较一下房产投资者的黄金签证途径。
抵押或期房符合资格吗？
我们听到的最常见的担忧是：“我有抵押贷款，这会取消我的资格吗？”对于2026年而言，坦率的回答是，不，抵押贷款不会自动取消您两年期签证的资格。
重要的是您已支付的净值，而非表面价格。迪拜土地局和GDRFA会审查您完全拥有的房产份额。然后，他们会根据门槛进行衡量。“无最低价值”的措辞适用于完全拥有的房产。这并不意味着任何股权水平的抵押房产都符合资格。具体的计算遵循当前的GDRFA和DLD政策，因此请在申请时确认您的情况。
对于已竣工的抵押或分期付款房产，当局通常要求提供证明，证明已支付至少50%的房产价值，或最低37.5万阿联酋迪拉姆。请准备好提供：
- 银行或开发商出具的无异议函（NOC）
- 已付总额确认
- 未付余额详情
- 正式抵押贷款对账单
期房是另一个陷阱。“无最低价值”规定仅适用于已竣工并登记的房产。期房单位在交付并登记在DLD产权契约上之前，不能用于办理签证。如果您认为期房购买在签署时就符合资格，那么您可能会错估两到四年，具体取决于交付日期。
迪拜房产投资者签证所需文件
通过房产投资申请居留权的申请人通常需要提交：
- 迪拜房产的产权契约（其他酋长国和DIFC不予接受）
- 有效期超过六个月的有效护照复印件
- Emirates ID复印件
- 符合ICP规范的数字护照尺寸照片
- 来自任何UAE保险公司的有效UAE健康保险
- 由迪拜警方出具，致迪拜土地局的无犯罪记录证明
- 来自伊朗、巴基斯坦、伊拉克、利比亚和阿富汗申请人的国民身份证件
- 护照和产权契约上的申请人姓名一致
对于所有与房产相关的居留签证申请，医疗保险仍然是强制性的。照片必须符合联邦身份、公民身份、海关和港口安全局 (ICP) 发布 的图像标准。
如何申请：流程、时间表和费用
New 2026 rules — any property value qualifies
The AED 750,000 minimum is gone. Send us your title deed and passport,we'll confirm your eligibility before any fee is committed.
签证通过迪拜土地局（Taskeen服务和DLD Cube平台）办理，许可证由居留和外国人事务总局 (GDRFA) 签发。
申请步骤
- 确认资格：核实房产是否在迪拜注册，所有权结构是否符合标准，以及产权契约是否已签发且准确无误。
- 准备文件：收集身份证明、房产和辅助文件，包括任何抵押贷款无异议函（NOC）。
- 通过官方DLD渠道提交申请，并支付政府和 服务费用。
- 完成体检和Emirates ID生物识别信息采集。
- 获批后领取2年可续签居留许可。
迪拜土地局列出的服务时间约为7到10个工作日。根据我们自己的办理经验，一份准备充分的申请从提交到批准大约需要两周时间。具体时间线因文件准备情况和政府审批而异。（来源：迪拜土地局）
您应预算的费用
迪拜土地局列出的2年房产投资者签证费用为AED 10,212.50。家庭担保会产生额外费用。DLD列出的家庭居留许可指示性费用如下：
| Permit | Listed Fee (AED) |
|---|---|
| 2-year property investor visa | 10,212.50 |
| Spouse (wife or husband) | 7,382.25 |
| Child under 18 | 6,482.25 |
| Son or daughter over 18 | 7,182.25 |
| Parents (1-year permit) | 8,882.25 + file-opening fees |
请将这些费用视为指示性费用。行政费用、健康保险、体检和文件认证可能会有所变化，因此请在申请前与相关服务中心核实最新费用。
新规对中端市场投资者意味着什么
时机很重要。根据Zawya援引Springfield Properties市场数据报道，迪拜房地产市场在2026年第一季度录得约1387亿AED的交易额，涉及约44150笔交易，交易价值同比增长21.2%。期房约占总交易活动的70%，其中大部分位于经济适用房和新兴社区，这些区域正是目前符合资格的中端市场单位所在地。
我们已经根据修订后的标准处理了多项申请。最近一位客户拥有的房产，如果按照旧的75万AED门槛将不符合资格，但根据新规定则符合条件。一旦他们的文件准备就绪，申请从提交到签证批准大约只用了两周时间。这项改变并没有让他们成为更大的投资者；它只是开启了一条旧门槛曾关闭的居留途径。
如果您也想居住在该房产中或将家人接过来，那么了解您更广泛的UAE居留签证选项很有价值。这一变化也与2026年UAE签证规则的更广泛变化相辅相成，因此值得检查这些政策如何与您的计划契合。
常见误区（来自我们处理案例的经验）
在房产投资者签证申请中，我们发现大多数可避免的延误都源于以下四个问题。
- 混淆两种签证。误以为购买符合10年黄金签证的条件，而实际上只符合2年签证的途径。在您计划获得十年期居留许可之前，请核实200万AED的已付清门槛。
- 过早指望期房。期房单位在竣工并登记在DLD产权契约上之前，不支持签证申请。预计等待时间将与交付计划相关。
- 联名所有权的计算。共同所有者不能将房产总值合并以使每个人都符合资格。每个人的自有份额将根据门槛进行评估。
- 房产地契上的姓名不符。这是最容易避免的延误原因。如果您的护照上写着“Mohammed Ahmed Al Rashidi”，而地契上注册的是“M. A. Rashidi”，GDRFA 将会标记出来。更正地契上的姓名需要 DLD 的正式修订，这可能需要额外两到六周的时间和一笔费用。我们会在提交前核对护照和地契上的姓名是否一致。
Best Solution 如何处理您的申请
Best Solution 自2014年以来一直在迪拜房产和居留市场的核心地带商务港 (Business Bay) 运营。我们已完成超过5,000家公司的成立，每项业务都附带签证办理服务。我们的总经理 Vipin Kumar 拥有超过12年的 UAE 签证经验，成功率高达99%。我们的 PRO 专家 Carol D Silva 负责整个 GDRFA 文件链。
我们将整个签证流程作为一个整体项目处理，而不是一系列转介：包括 DLD 地契核查、GDRFA 申请、体检、Emirates ID 办理和盖章。如果您的房产价值达到或超过 AED 200 万，我们还将提供全面的黄金签证申请服务。我们是 RAKEZ 最佳商业合作伙伴（2021、2022和2025年），并在 Google 上获得了超过200条评论的4.8分（满分5分），其中许多评论都提到了签证办理的速度和准确性。
申请前，请向我们发送两份文件
请将您的地契和护照发送给我们，我们将确认您的资格，并在任何姓名匹配或股权问题导致延误之前将其标记出来。
请通过 WhatsApp +971 52 233 0011 （24小时响应）获取当日资格咨询，或申请免费咨询。我们会在您支付任何申请费用之前确认您的资格。
